Începând cu data de 1 ianuarie 2024, se modifică semnificativ sistemul de impozitare al veniturilor din cedarea folosinței bunurilor realizate de persoanele fizice și, în mod special, impozitarea veniturilor din închirierea de bunuri mobile sau imobile.
Practic, pentru chiriile încasate de o persoană fizică de la un comerciant sau instituție publică, sarcina de administrare fiscală se transferă de la proprietar la chiriaș.
În ceea ce privește principala modificare – reintroducerea cotei forfetare de 20% în vederea stabilirii impozitului – paradoxal, este o măsură bună, chiar dacă nu restabilește integral nivelul de impozitare de până la 31 decembrie 2022, când deducerea era de 40%.
Ce este cota forfetară?
O sumă procentuală care se scade din valoarea chiriei, înainte de a se aplica cota de impozitare de 10%. Practic, în urma acestei deduceri, impozitul pe chirii în anul 2024 devine 8%.
Modificările semnificative apar în ceea ce privește mecanismul de impozitare al veniturilor din închirierea bunurilor mobile sau imobile, prin împărțirea în două categorii, în funcție de tipul de chiriaș, și introducerea reținerii impozitului la sursă de către chiriaș.
Astfel, începând cu data de 1 ianuarie 2024, veniturile din chirii se împart astfel:
● Chirii încasate de la chiriași care au calitatea de comercianți – respectiv o companie, o asociație, un ONG, un PFA, II sau AF sau o instituție publică
● Chirii încasate de la chiriași persoane fizice
Pentru categoria de venituri din chirii realizate de o persoană fizică de la o altă persoană fizică se păstrează același mecanism de impozitare:
● Declararea veniturilor prin Declarația Unică în maximum 30 de zile de la încheierea contractelor
● Declararea la organul fiscal a contractelor de închiriere prin formularul C168
● Depunerea Declarației Unice pentru veniturile din chirii exprimate în valută
● Plata impozitului pe venit și a contribuției la sănătate până pe data de 25 mai a anului următor
Însă, pentru veniturile din chirii realizate de persoanele fizice de la comercianți sau de la instituții publice, chiriașul are obligația de a reține impozitul din valoarea chiriei.
Practic, din valoarea totală a chiriei, la fiecare plată, proprietarul va încasa 92% din valoarea chiriei, iar 8% impozit, în cotă absolută, va fi reținut de către chiriaș:
● Impozit de reținut = [(valoarea chiriei – cota forfetară 20%) x 10%]
● Chirie de achitat către proprietar = Valoare chirie lunară – impozit de reținut
Tot chiriașul va fi cel care va declara și achita impozitul pe venitul din chirii în numele proprietarului. Termenul de plată este data de 25 a lunii următoare celei în care s-a reținut impozitul din valoarea chiriei.
Încă nu s-a stabilit clar dacă proprietarul, pentru care se reține impozitul, va fi comunicat organului fiscal de către chiriaș prin Declarația anuală 205 – Declarație informativă privind impozitul reținut la sursă – sau lunar, prin Declarația 112 – Declarația privind obligațiile de plată a contribuțiilor sociale și a impozitului pe venit.
În situația în care valoarea chiriei este stabilită în valută, cursul de schimb la care se calculează venitul impozabil, în vederea reținerii impozitului, este cursul BNR din ziua anterioară plății.
În urma acestei modificări, persoanele fizice care realizează venituri din închirierea către comercianți sau instituții publice nu vor mai avea obligația depunerii Declarației Unice pentru anul anterior, pentru acest impozit, deoarece acesta este impozit final.
Rămâne însă obligația depunerii formularului C168, prin care se înregistrează la organul fiscal contractele de chirie, precum și a Declarației Unice pentru contribuția la sănătate, dacă venitul din chirii este mai mare decât cel puțin 6 salarii minime pe economie – orientativ, mai mare de 19.800 lei.
Simultan, cu modificarea sistemului de impozitare și introducerea reținerii în regim de stopaj la sursă pentru chiriile plătite de comercianți, se elimină:
● Obligația de a conduce evidență contabilă în partidă simplă pentru cei care au mai mult de 5 contracte de închiriere
● Opțiunea de a conduce evidență contabilă în partidă simplă pentru stabilirea impozitului în sistem real
În acest material am analizat doar impactul modificărilor fiscale aduse prin O.U.G. 115/2023 privind impozitul pe venitul din chirii.
Separat, pentru venitul din cedarea folosinței bunurilor, și în mod specific pentru venitul din chirii, indiferent de categoria chiriașului, se datorează contribuție de asigurări sociale de sănătate, în funcție de încadrarea valorii anuale a chiriei în cele trei plafoane privind baza impozabilă:
6 – 12 – 24 salarii minime brute pe țară.
Pentru contribuția la sănătate, se depune Declarația Unică.
Ceea ce denumim, în mod curent, venituri din chirii, sunt înglobate fiscal în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor și includ:
● Veniturile realizate din închirierea de bunuri mobile – autovehicule, utilaje etc.
● Veniturile realizate din închirierea de bunuri imobile – terenuri, clădiri
● Veniturile realizate din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințele personale
● Veniturile din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal
Mai sunt și modificări privind impozitarea veniturilor din arendă – se diminuează cota forfetară de la 40% la 20%, ceea ce presupune, pentru această categorie de persoane fizice, o creștere a impozitului de la 6% la 8%.
Celelalte modificări privind veniturile din cedarea folosinței bunurilor le voi aborda separat, la timpul și interesul lor.
Temei legal:
- Legea 227/2015 privind Codul Fiscal
- O.U.G. 115/2023 privind unele măsuri fiscal-bugetare în domeniul cheltuielilor publice, pentru consolidare fiscală, combaterea evaziunii fiscale
- OPANAF 2031/17.11.2022
